泰壤基金
您的位置:主页 > 其他理财 > 股票 >
.

找有升值潜力第二间房间

泰壤基金2020-09-18128
29 岁的士杰是本土银行企业金融部业务员,2008 年金融风暴後,他危机入市,趁房市跌价时,在新北市竹围捷运站附近,买了1 房1厅的预售屋。考量到15 坪以上的小套房才好申请贷款,

29 岁的士杰是本土银行企业金融部业务员,2008 年金融风暴後,他危机入市,趁房市跌价时,在新北市竹围捷运站附近,买了1 房1厅的预售屋。考量到15 坪以上的小套房才好申请贷款,他刻意选择16 坪、总价275 万元的房子,共贷了200 万元。房子顺利交屋後,他搬进自己买的第1个家,真正开始「30 而立」的人生。年近30 岁,他与相交多年的女友计画成家,发现小套房不够住,想换成3 房2 厅的房子。

两人都是上班族,仔细盘点财务状况後,月薪合计9 万元,生活开销3 万,由於利率处在低点,士杰一开始就选择本金与利息一起摊还。

若平均月付1.1 万元,又支付了装潢费30 万元,存款所剩不多,若加上基金、股票等可变现资产,两人约有25 万元。士杰希望能於2 年後成功换屋,他想知道,如何以小换大,筹措第2 笔购屋资金?关於士杰的疑问,我们请到3 位专家,包括宝岛房屋智库执行长邱太煊、天时地利不动产顾问公司总经理张欣民、精进财商顾问公司副总经理屈立楷,来协助解答。

Q1:30 世代投资房地产,因资金有限,通常会从小套房着手,捷运旁的小套房是首选吗?还是如一般人所言,小套房会让第一次购屋的年轻人「住套房」?

A:对年轻人来说,手上资金不够,买小套房是不得不的选择。但因为坪数小,随着年龄增加、结婚、有小孩等因素,势必要换

大一点房子。因此,选购小套房之前一定要把握以下原则:虽然是自住,但也只是过渡产品,将来的换手性很重要。以换手容易与否来选购套房,才不会真的住进「套房」。如果要找易换手的套房,有2 点要特别注意:第1,交通便利,最好是紧邻捷运站为主,超过500 公尺以上就要多加考虑;不然成熟的办公、百货商圈,有较多年轻上班族的地方,如敦化、信义商圈等,也是不错的选择。

第2,除了交通因素之外,还要看套房社区的管理品质。有部分套房社区户数很多,万一住进特种营业的人,会产生劣币驱逐良币的情况,需要多加注意。就整个房市来说,套房产品的流动性比较差,选购更要花心思。像目前很多坐落在台北郊区,例如淡海新市镇、三峡、林口等都有案体很大的套房建案,将来会面临比较高的风险。因为案体大、投资客多,房价受压抑,如果房市反转,通常也会从郊区开始跌,而且套房的跌价会更凶。

Q2:士杰曾看到中意的大房子,但因现金不够,被别人捷足先登,他应该先卖掉小套房,让手头握有弹性购屋资金吗?

A:手上资金不足而想要换屋的人,只有先卖後买,或者边卖边买2 种方式。先卖後买,虽然可以先让手上多一笔购屋资金,但缺点就是要另外租房子,额外负担一段时间的房租费用。就士杰的情况,并不适合采取「先卖後买」的策略。简单想一下,假设他把目前手上这栋房子卖掉,然後改用出租的方式,他每个月要负担多少租金?以它的屋况跟坪数,每月租金大约也要1 万至1.2万元左右,而他目前的房贷每月为1.1 万元,几乎等於帮房东付房贷,一点也不划算。当然,有人会盘算,假设我现在卖掉房子,2 年後如果房价下跌,说不定我可以用同样的资金买到更大或者区位更好的房子。这种幸运儿当然有,但是人算总不如天算,房价走势很难预料,去年金融海啸之後,房地产曾有一波小跌,谁会料到今年房地产行情居然这麽好?

由於士杰是要自住而不是投资,应该采取最稳当保守的方法换屋。如果在同一个时间、同一地区换屋,就不会有价格落差太大的问题。

建议士杰先设定好他换屋的目标,例如:坪数多大?屋龄多久?是大楼还是公寓?等目标设定之後,其实房子的头期款应该准备多少就很容易推估。由於士杰并没有设定好目标,所以反过来推估,假设他每月存3 万元,2 年後,就可以买到总价860 万的房子,若在当地都可换到35 坪以上的房子了。设定好目标与换屋时间後,在半年前就可以开始委托仲介卖房子,同时搜寻购屋物件,若房子已经卖掉,也可跟买主商量是否延後过户时间,边买边卖才是最聪明的方法。

Q3:就士杰的情形而言,若要2 年後成家,小屋换大屋的计画可行吗?考虑换屋的地点应在郊区吗?还是一次进住都会区?若不可行,他的换屋计画要如何达成?换屋原则为何?

A:士杰跟女朋友两人月薪加起来9 万元,如果以房贷支出不超过他们月薪的1/3 来看,可以买到总价860 万的房子。届时如果贷款7 成,每月的房贷支出约3 万元,对他们来说负担不重。

但在头期款准备上,代表2 年後,他们必须拿出258 万元(860 X 0.3)。即使他们月存4 万元,手上的现金、可变现资产加上卖屋的钱,差不多只有196 万元,距离258 万有很大落差。更何况,他们应该还要准备3 个月的紧急预备金等,会比较辛苦。

如果,他们还是坚持要在2 年後购买,那麽他们房子总价必须下降到653 万左右,约可在士杰目前房子的区段换到35 坪左右的房子,但是没有办法换到市区内。

其实从他们的月薪,是有条件可以买到860万的房子,这个价位也可以让他们在市区内找25坪左右的公寓。因此建议他们应该延後换屋的时间以及提高每月的存款金额。假设每月存5万元,3年後就可达到总价860万的目标,这是最理想的换屋时间。

Q4:如果换屋成功,士杰也顺利成家,之後他将面对更高的房贷支出,他的家庭理财方式应该有哪些调整?

A:如果士杰把每个月房贷支出控制在3万元左右,以他们目前的消费习惯来看,并不会有太大问题。

但是要特别注意,成家之後一定要有保险,基本的寿险跟医疗、意外险等都是家庭最基本的保障,保障做足,家庭财务根基才稳当。在保费的支出上,通常我们会建议不要超过年薪的1/10,以士杰他们的情况,大约每个月固定1万元的保费支出即可。

目前他们月薪合起来9万元,扣除3万元的日常生活开销、3万元的房贷支出、1万元的保费,剩下还有2万元可以应用。

如果将来他们有小孩,2万元必须有部分拨给子女,其余就拿来做其他理财计画的准备。

对两人来说,只要消费习惯不随着未来薪水的调整而调高太多,每月有固定的储蓄计画,按部就班执行就可以。