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同心圆找屋法 无忧背房贷

泰壤基金2020-09-18128
「三重未来有3 条捷运通过,房价爆发力强!」、「新庄副都心趋势确立,长线看涨!」每当要买房时,市场上 纷乱的房产消息总让人无所适从,担心追在房价高档,买在不对的地段,

「三重未来有3 条捷运通过,房价爆发力强!」、「新庄副都心趋势确立,长线看涨!」每当要买房时,市场上

纷乱的房产消息总让人无所适从,担心追在房价高档,买在不对的地段,这种茫然的感觉,吴宜学在买房子的时候也曾经天人交战过。

现任职某企业法务经理的吴宜学,辛苦工作10 年後,终於有了买房子的头期款。原本他和父母、弟弟住在汐止,即使结婚之後仍然住在一起。後来因为有生小孩的打算,考量到小孩出生後居住空间不足,因此吴宜学决定要买人生的第一间房。由於夫妻两人上班地点都在信义区,一开始,他们先以工作地点为中心来找屋。

首购两难 便宜郊区? 增值精华区?

吴宜学最先看中的是位於松仁路底的老公寓社区「枫桥新村」。当时房价约20 多万,即使买30 坪,总价也不超过650万元,绝佳的地点优势让他很心动。

不过,枫桥新村屋龄较老,需要花上一大笔装潢费用,加上没有车位,将会带动购屋成本攀升至800 万元以上,这个金额正是吴宜学购屋的财务紧绷线,也就是「虽然不是买不起,但就没有余钱可以投资。」等於失去了其他投资理财的机会。

这是一般首购族最容易遭遇的两难决定:到底该勉强买下市中心的房子,未来可能有升值空间,还是考量自己的财务能力买下轻松的郊区房?

吴宜学将父母照养、居家环境、头期款、每月房贷负担、与停车位只租不买、只买不租等几种组合在脑中快速交换盘算,他立即从「未来增值就会赚大钱」的梦想中醒来,决定向枫桥新村挥手说再见。「现在的负担都过不了了,怎麽有机会等到未来!」吴宜学说,他认为,每个月付掉房贷跟生活支出後,还需要有余钱投资理财。毕竟人生的财务目标不只有购屋,还有其他的子女教养跟退休问题,千万不要为了房贷而让自己的财务陷入吃紧状态。

挖出隐形成本 父母小孩照养都要计算

除了房价考量,吴宜学购屋的前提之二,还包含父母的照养问题。由於父母年事已高,他希望能就近照料,如果把房子买在台北市,住家坪数势必无法放大,未来如果要接父母同住,就会回到居住空间不足的老问题。

吴宜学特别强调,很多人买房子往往会忘记背後的隐藏成本。这些隐藏的成本包括:管理费、交通费甚至小孩的保母费等。以管理费来说,目前大约是每坪30~80 元不等,如果是40 坪则有1200 元~3200 元不等的管理费,这些都得跟每月房贷支出一并计算。

「很多人会忽略购屋後的隐形成本,而买了超出自己能力的房屋。」吴宜学说,除了照顾父母的需求外,他也想到如果远离父母的生活圈,就得额外聘请保母照料小孩,每月又需额外支出1 万6000 元,相当於300 万元的房贷负担,也就是说,看似买屋贷款600 万元,但是实际每月要付出去的成本却是900 万元的本利负担。

深入了解地方行情捡便宜

坚持在预算内买房,夫妻两人只好锁定木栅、景美、万芳、内湖一带相对台北市来说,房价较为便宜的区域来看屋。没想到,一路看屋,最後看回了汐止。

虽然持续在台北市周遭找屋,吴宜学也没忽略父母家附近的房市发展情况。汐止地区从1989 年纳莉台风侵袭淹大水後,房价一蹶不振,许多原本每坪15 万元以上的物件,不论好坏都硬生生跌破10 万元的双位数身价。已经在当地住过2∼ 3 年的吴宜学发现,汐止地区因地势起伏较大,有些地方根本不会淹水,被大环境气氛拖累的「不淹水社区」正是捡便宜的好标的。「就算淹水,那几天都去住饭店好了,与台北市房价价差相较,还是省很大!」吴宜学打趣地说。

吴宜学认为,买屋最重要的就是符合需求与能够负担。当需求指标方向一一指向汐止地区後,他开始观察汐止几个主要生活机能便利、管理完善的社区,并仔细衡量上下班尖峰时段的交通状况,甚至在晚上8-9 点过後,也会特地再去探访标的附近的宁静度,是否会有摊贩出没等问题,然後静静等待出手机会。

做足功课後,幸运之神就会翩然降临。吴宜学最後在父母家的同一个社区中觅得属於自己的第一个窝。在原屋主因财务问题不得不出售下,吴宜学以每坪7 万元的超低价成交,逾50坪的空间加上车位,总价不到500 万元。不仅财务负担低、又符合照养父母、居家环境舒适的需求,与太太两人虽然必须每天开车上下班,但是透过高速公路与快速道路的连结,15 分钟即达上班地点,同样拥有「离尘不离城」的便利性。

首购负担轻 换屋不困难

将当初置产发财的美丽梦想抛向脑後,因为总价不到500万,吴宜学在购屋7 年後就轻松缴完房贷,甚至还有余钱投资,现在又有存款可以买第2间房。很多人因为想买在绝佳的地段却让自己的财务陷入困境,但吴宜学以过来人的经验,认为与其勉强买下一间精华地区的房子等增值,还不如严格坚守购屋预算,选一间符合自己实际需求的房子。只要房贷付得轻松,未来就有机会买第2间房跟换屋。